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[其它] 眼见为实:图解日本商品房

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发表于 2013-6-17 17:38 | 显示全部楼层 |阅读模式
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无论那个国家,老百姓最关心的无非就是日常生活的衣食住行,在过去很多介绍日本方方面面的帖子内,都谈及了住房问题,但信息比较分散,难以有一个全面的介绍,这次开个专帖聊聊。

首先是一些预备知识,不准备浪费大家时间长篇大论,总结4点如下——

1。日本上班与居住关系的主要风格

   日本的住房除了一些祖传的老土地老房子残留在市区原地(私人宅地手法律保护,政府不能强拆的),大致的趋势是办公楼集中在市中心,住房在市周围,日本俗称叫Bed town,从生活基本功能看,Bed town比市中心具有更多环境休闲和商业文化设施方面的优势,而且因为地价便宜,公园,大型商场,医院,学校,以及道路和停车场都有相当开阔的空间施展,最主要的是大部分工薪层都能买得起,而上下班则依靠日本覆盖密度高,安全迅速便捷的铁道电气化列车,这个稍候详述。

2。日本的土地私有制

   日本实行的是土地私有制,也就是土地的所有权可以自由买卖(有地契证明),买房子通常是同时购买土地所有权(不是使用权),但日本也有一部分公有地,因为中央政府地方政府和各种团体也能参与土地购买。

3。日本住房的种类

   日本的住房大致分为2种,一种是在一块所有权的私人土地上造一幢独门独户的房子(日本叫一户建),一户建通常是2层,少量有3层的,一些老式的一户建还有一层的。一户建大部分是木结构的日本式建筑,有些房子造好之后,主人出租给多个人居住,俗称阿巴托(来自英语的apartment)。日本的一户建通常带有一个小花园和一个停车场。

  另一种住房就是多层或高层楼房,造好后里面有很多完全独立的住户单元供出售,我们叫公寓,日本叫忙雄(来自英语的Mansion),忙雄房子也是土地所有权,按照住户面积均摊计算的。忙雄有走廊电梯等公共部位,每月需要交纳管理费,还需要交纳修缮费公积金,因为是否修理不是医户人家的事情,因此这些费用都是强制征收的,类似国内的物业费,另外忙雄通常有专门集中的停车场,根据住户密度通常平面土地不够用,会造成各种不同类型的立体停车场,大多数忙雄设计建造成每户都有一个停车的车位,通常根据需要按年签合同,费用则按照当地的地价每月征收。

4。日本的收入水准

  谈论房价地价,首先要有当地收入的基本概念,日本社会贫富差别很小(先进国家中属于很小的),日本人口大约1.28亿,自称“一亿总中流”,也就是说大部分国民属于中产阶级。据日本官方信息统计,日本人的平均月收入是36万日元,税后年收入是500万日元(2012年汇率1万日元约为800人民币),这个计算是按照日本大多数工薪层的以下收入计算的——

  年薪 = 月薪x12个月 + 奖金(月薪x4个月) - 扣税76万

  另外,日本人的收入大致与年龄相关,简易估算是月薪1岁1万日元,也就是说30岁30万月薪,40岁40万月薪,50岁50万月薪。。。代入上面的年薪计算公式,即可大致估算日本人的年收入,

  比如,一个35岁的日本工薪层,估算月薪35万,税后实际年薪=35x16-76=484万日元,
        一个50岁的日本工薪层,估算月薪50万,税后实际年薪=50x16-76=724万日元。

  当然,这只是平均估算,如果是有职务的人,实际收入将高于这个数值。有了当地收入概念,下面就会知道购买房子对在日本生活的人的负担程度了。


好了,有了上面这些预备知识,下面开始分别介绍日本的商品房,分一户建和忙雄2部分介绍。
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